У москвичей появилась новая вредная привычка – перепланировка квартиры. Не успевают переехать в новый дом, как тут же начинается работа: стены переносятся, сносятся или возводятся заново, ванна и туалет соединяются, уменьшается кухня или перегораживается прихожая.
Если перефразировать слова из известной кинокомедии, то легким движением руки новоявленного собственника однокомнатная квартира превращается в двухкомнатную, а двухкомнатная легко становится просторной студией. Впрочем, застройщики и проектировщики научились предугадывать подобные рокировки в квартирах и теперь предусматривают все возможные варианты для не вполне легального творчества.
По какому праву?!
Вообще по поводу «массовости» перепланировок существует два разнополярных мнения. Одни эксперты утверждают, что многие граждане, особенно покупатели в эконом-сегменте, просто не готовы к такому повороту событий. Сколько, к примеру, придется натерпеться и настрадаться, если в квартире проводится обыкновенный косметический ремонт, не говоря уже о переносе стен. А если к тому же у человека и временной крыши нет?
Другие, наоборот, считают, что к перепланировке прибегает каждый второй новосел. И не важно, однокомнатная это квартира или многокомнатная. Яна Максимова, директор по связям с общественностью компании Urban Group, объясняет это тем, что в том же эконом-сегменте у покупателя практически нет ни выбора, ни финансовых возможностей, и покупает он то жилье, на которое хватает денег. Вот и расходятся типовые однокомнатные квартиры площадью 41-45 кв. м в мгновение ока. А уж потом новоявленный собственник начинает думать о перепланировке, о том, как для детей-подростков или родителей выкроить отдельную комнату.
Впрочем, для такой творческой переработки подходят далеко не все квартиры, а только те, в которых есть жилые помещения с двумя окнами и достаточно большой площадью. Даже в перегороженной полупрозрачной стеной крохотной «однушке» естественного света заметно поубавится, и ничего, кроме психологического дискомфорта, такая затея домочадцам не принесет. А значит, еще в процессе поиска жилья для покупки стоит уделять внимание однокомнатным квартирам с двумя окнами, которые, как правило, встречаются в угловых секциях или башнях.
«Важно понимать, для каких целей необходимо еще одно помещение, – заостряет внимание будущих перестройщиков Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга управляющей компании «Домостроитель». – Ошибкой было бы дробить комнаты, если в квартире имеются нежилые площади. Например, лоджию достаточно утеплить и сделать в ней рабочий кабинет. Для гостевой зоны можно использовать холл, если он, конечно не менее 9 кв. м. А если семья состоит из 2-3 человек и проживает в «однушке», то при делении комнаты с единственным окном в одной секции можно обустроить небольшую гардеробную, естественного освещения для которой не требуется».
Незыблемые правила
Владелец той же «однушки» имеет право увеличить число комнат, но только при соблюдении определенных условий. Например, если жилая комната с окном окажется меньше 9,2 кв. м, а ее ширина не превысит 2,5 м, ему дадут «по шапке» и заставят все переделать в обратную сторону, как и было задумано проектировщиками.
А вот двух- или трехкомнатную квартиру легко можно переоборудовать в современную студию. Главное – не трогать несущие элементы здания. «В первую очередь существует категорический запрет на нарушение целостности периметра помещения, а также на снос или какую-либо реконструкцию несущих стен, – говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. – Например, можно утеплить балкон или лоджию и присоединить их к жилой зоне, но сносить часть стены между квартирой и балконом никто не позволит. Второе важное ограничение касается так называемых «мокрых зон». Никто и никогда не разрешит на месте ванной комнаты, где вмонтирован стояк, обустроить спальню или гостиную, и наоборот. Помещения с водопроводом и канализацией должны при любой реконструкции находиться в том месте, которое им определил автор проекта».
Но в любом случае, прежде чем брать в руки кувалду или мастерок, собственник обязан спросить разрешение на перепланировку у авторов проекта дома, и поставить в известность о своих намерениях представителей жилищной инспекции.
Проблем добавится, если перепланировка затевается в муниципальной квартире. В этом случае Мосжилинспекция захочет документально удостовериться, что все совершеннолетние члены семьи, в том числе и временно отсутствующие, согласны на такой шаг. А если дом относится к памятникам архитектуры, придется побывать и в Москомнаследии и доказать чиновникам, что никакого вреда в результате реконструкции дому нанесено не будет. И только получив добро от всех инстанций, проект перепланировки можно нести в БТИ, где в паспорт квартиры будут внесены все изменения.
Но и на этом мытарства не закончатся. Готовый проект перепланировки необходимо согласовать с Роспотребнадзором, Госпожарнадзором, балансодержателем дома, которыми могут являться ДЭЗ, РЭУ, ТСЖ или управляющая компания. Словом, в лучшем случае пройдет от 3 до 6 месяцев, прежде чем кто-то из членов семьи сможет перебраться в отдельную комнату.
Остается сказать, что владельцу квартиры можно и не напрягать мозг. Если квартира приобретена в новом доме, то за советом по перепланировке можно обратиться и к самому застройщику. В данном случае не имеет значения, кто был инициатором проведения перепланировки, главное, чтобы она не нарушала технические, санитарные и противопожарные требования, предъявляемые к жилым помещениям.
Деньги на стенку
А вот строительные работы будут стоить немалых денег. И порой, в зависимости от класса квартиры, суммы, потраченной на приобретение «однокомнатки», а потом на ее перепланировку, могло бы хватить на покупку двухкомнатной квартиры.
«Любая перепланировка – сугубо индивидуальное решение, – говорит Алексей Тимаков, директор по продажам проекта «Новое Ступино» компании MR Group. – Чтобы вывести среднюю цену средней по уровню перепланировки «однушки» или «двушки», необходимо сделать поправку не только на регион, но и на «классность» самого здания. В экономе можно отделаться несколькими десятками тысяч рублей, а в элитном секторе и ста тысяч долларов не всегда хватает».
Татьяна Коробань, ведущий менеджер отдела продаж ГК «Пионер» (Москва), напоминает, что услуги по перепланировкам зависят и от расценок в компаниях, которые специализируются в этом направлении. Понятно, что у опытных и известных проектировщиков и ремонтников цены на проведение работ будут на порядок выше, чем у компании-новичка и уж тем более у бригады, состоящей из гастарбайтеров. Подобные услуги по «переделке» предоставляются десятками разнообразных коммерческих фирм, поэтому стоимость сильно варьируется. Многое зависит и от выбора материала, из которого будет сделана новая стена: кирпич ли используется, листы гипсокартона, доски или стеклянные блоки. Но в любом случае, чтобы перегородить единственную комнату, вмонтировать в нее пару электрических розеток и установить выключатель, понадобится как минимум 30 тыс. руб. И на материалы, и на оплату труда рабочих.
Дар предвидения
Застройщик, чтобы разнообразить свою «товарную» линейку, сам иногда планирует квартиры для возможной перепланировки. Или, наоборот, на малых типовых площадях обустраивает готовые «двушки», цены на которые немногим превышают стоимость однокомнатной квартиры. Так, компания Urban Group в своем новом проекте «Новосходненский» предлагает широкий ассортимент двухкомнатных квартир с площадями от 41 до 44 кв. м, где уже имеются по две изолированные комнаты и небольшая кухня. Понятно, что такой вариант только на руку покупателю, который, исходя из своего бюджета, мог рассчитывать только на однокомнатную квартиру.
Подобные варианты практикует и компания MR Group, которая возводит город-спутник Новое Ступино. Для тех клиентов, которые не хотят проходить долгий путь согласования по перепланировке, уже изначально спроектированы квартиры с возможностью использования помещений с разной функциональной нагрузкой. К примеру, есть однокомнатные квартиры общей площадью 36 кв. м, которые вполне позволяют обустроить на этой территории и небольшую кухоньку и две, разделенные полупрозрачной стенкой, комнаты в пределах дозволенной законом номинальной площади. Спланирован и такой вариант «однушки», где площади кухни и комнаты практически одинаковы. И если у покупателя нет нужды иметь две спальни, то кухню одновременно можно превратить в гостиную, а в придачу иметь еще и полноценную спальную комнату.
«Даже застройщик стал понимать, что любые перепланировки в нашей стране излишне зарегулированы, – комментирует ситуацию Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. – И хотя существует немало законов, СНИПов, ГОСТов и различных правил безопасности, собственниками жилья они постоянно нарушаются. И будут нарушаться. Потому что каждый человек постарается приспособить жилье под свою семью, свои нужды. Так не лучше ли упросить утомительную процедуру по разрешению на перепланировки? Во Франции мне довелось проживать в старинном замке, который был переоборудован под гостиницу с 53 отдельными номерами. И в каждом свой санузел. Удивило то, что в памятнике архитектуры, аналогов которому в Москве единицы, владелец замка смог согласовать и обустроить 53 «мокрых» точки. Увы, в России в данный момент такое просто невозможно».